“开发商说这个楼盘一期是还建房所以比一般市价要便宜很多，但需要一次性付清房款。买这种房子有风险吗？”近日不少网友致电热线帮办咨询关于“还建房”的问题。“还建房不是只有特定人群能买吗？如果我买了，那这房子属于什么性质？还建房可以办两证吗？”针对网友的疑问，本期小编则为大家解析关于还建房的各种问题。

　　何为还建房？土地性质是什么？

　　中国指数研究院华中分院研究总监李国政介绍，还建房分为两种：区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体，那么就是小产权房；如果具备土地使用权证，是通过出让或划拨的方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的，只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房，购买这样的房屋本身就是风险很大的，因为小产权房在法律上没有保障。

　　“一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是有两证的。其土地性质为划拨性质，这也就意味着还建房为经适房属性。”李国政表示。“经适房和普通商品房最大的不同即在于二手房的买卖上。经适房签合同满5年后才能上市交易，且在2012年经适房新规发布后立项的经适房项目，在期满后交易，一律要将买卖差价的七成收益上缴。”

　　《武汉市经济适用住房管理办法》中明确指出：市民交易经适房时，按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权可保留“划拨”。若交易双方愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为“出让”。

　　还建房可以交易吗？

　　武汉市还建房分为两种，一种是经适房，要满5年才能上市交易；一种是还建商品房小区，可自由上市交易。

　　因此，如果想购买还建房，应先确定是否有产权证。其次，应该了解清楚该房产的性质，看是经济适用房还是普通的还建商品房小区。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，合同满5年后，方可按市场价上市出售，出售时，还会按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

　　另外，即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。

　　还建房如何办两证？

　　“既然可以办两证，那为什么买此楼盘的房子需要付全款？”针对此疑问，李国政表示由于交易时还建房通常还没有两证，银行不给办理抵押贷款，因此需要一次性付清全款。“还有一种情况是开发商自己把应该还建的名额拿出来卖，但如果变更名字办房贷会很麻烦，所以要一次性付款。”

　　据介绍，现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理，但这样的过程也不完全能保障购房者的权益。“据我了解的情况，有一种办法比较保险，就是在拆迁早期，将拆迁协议更名，即可保障产权问题，不过此时还建房实体看不到，也存在一定风险。”

　　另外李国政强调还建房一般要5年才能办房产证，“因为以前在做经济适用房的时候防止申请了经济适用房的人群炒房，也就规定在5年内不能买卖经济适用房，满5年以后经济适用房可以买卖。买卖就需要证件，所以满5年以后才能办证。”李国政解释，“2010年南湖有个还建房的项目，但是到目前还没有到办理两证的时间。到底最终政策如何，还要看政府。当然查询还建房有无两证，最终还是需要去当地规划局、房管局查询。”

　　二手房还建房如何交易？

　　“二手还建房如何交易？”据了解，还建房和经适房交易细则相同：如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。另外，土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下；土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，所以算下来也只几百元钱。

　　如果交易时，将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。

　　“举一个例子：2006年，A购买位于徐东的一处经适房，86平方米的房子总价为26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元，房屋的差价为50万元，按七成上缴土地出让金，意味着要缴纳35万元，房主只能获得三成差价。”李国政认为如果想投资还建房，出租的方式会比较靠谱。

　　“如果是地理位置很好的项目，价格也相对便宜，我觉得还是适合投资的。”李国政认为这类还建房比较适合投资，出租是最好的途径。但如果是自住，40平至60平的面积就太小了，且由于限购的政策还会占到购房资格。

　　还建房交易存三大隐忧

　　实际上，很多建在集体土地上的还建房实质是小产权房。国土资源部从2010年开始曾多次表示，很快就会对小产权房进行系统清理。购买小产权房，面临许多隐患。

　　其一，产权隐患。从市房管局相关负责人处了解到，事实上，目前并不存在“可以办房产证，不能办土地证”的情况。只要能办证，便应该是可办两证，只能办一个证的说法便不合规。因此，尽管不少还建方承诺可以办理房产证，但在实际交房后的操作过程中，很可能难以兑现。如果无法办理两证，则依法是不得在市场上交易的。

　　早在2008年，武汉市就出台了相关规定，农村村民在集体土地上建设的住宅，不得向城镇居民出售。记者发现，很多已经入住的还建房一般只有村集体发的产权证，有的虽然承诺可以办理房产证，但很多住户至今还没领到房产证。

　　其二，变故隐患。尽管大批还建房为小产权房，但仍有一部分经过了规划审批，建设手续齐全的还建商品房小区，可以办理两证和上市交易。家住徐东的刘女士，此前与武昌团结村一村民达成私下协议，认购其即将还建的100平米还建房一套。在与团结集团签订正式还建协议时，合同中便明确了可以办理“两证”，且费用由团结集团承担。

　　但在确认了房屋产权明晰的同时，刘女士的买卖成功同样存在一定运气成分。由于不少拆迁房在买卖的时候仍处于期房阶段，其合同的履行期限较长，往往在此过程中出现大量不可预知因素。比如卖房人在合同履行过程中，出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况，将会给房屋的成功交易带来不小阻力。

　　其三，经适房隐患。目前武汉市另一种可以办两证的还建房为经济适用房性质。如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，合同满5年后，方可按市场价上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。

　　文章来源：http://house.rexian.net.cn/2013/0507/492643.shtml

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