5月24日，武汉东郊花山镇，大型还建房工地旁的道路被往来的车辆带起漫天尘土。4个月后，这座镇上的1万原住居民将通过拆迁偿购和宅基地置换，入住进新落成的楼房。
影响花山镇许多人未来命运的，是一个花山生态新城开发计划，远离中心城区的该项目占地66平方公里。
“仅未来三年先导示范区内12大项目的投资，就将达265亿元。”武汉花山生态新城投资有限公司（“花山公司”）办公室主任常青对记者说。
花山公司的控股公司是湖北省联合发展投资集团有限公司（以下简称“联发投”），其在成立之初即被喻为中部地区政府性投融资平台中的“航空母舰”，由湖北省政府、武汉城市圈的9座城市政府、以及6家大型央企共同出资设立。
如此巨额的投资，在风险管控日益收紧的情形下，地方融资平台寻找另外的逃生通道成为当务之急。
政策在关闭一扇门的同时，总会打开另一扇窗。湖北联发投发展企划和资本运营部经理王含冰对记者表示，联发投正在抓住新型城镇化建设的契机，争取正寻求转型的涉农和地方金融机构支持，并运用远城区的土地置换方式，完成信贷寒冬期项目和投资的低成本扩张。
由此，花山新城度过信贷寒冬的策略，对重大项目库总投资超过12万亿的湖北，就具有了试验田的意义。
信贷寒冬
5月24日，记者从湖北省银监局了解到，5月底以前全省所有融资平台的资产情况全部“解包还原”，落实项目的资本金、土地等担保品的有效性，并摸清资产负债情况。
而在此之前，省内的商业银行机构已接到通知，对无资本金、仅靠财政担保的项目停止新授信。
“不仅中长期贷款全部被冻结，而且流动性贷款也不让发了。”一家省内融资平台的官员对记者透露，目前针对房地产和地方融资平台的信贷控制已到了非常严格的地步，年后这两块省内基本上就没发出过新贷款。
湖北联发投发展企划和资本运营部经理王含冰告诉记者，原先已获贷款承诺的5亿元花山大道建设贷款，由于受到政策影响，至今还处于冻结状态。
自去年年底以来，针对地方融资平台可能导致的地方财政风险和系统性金融风险的担忧与日俱增，财政部、银监会就已先后下“狠招”，压制地方融资平台债务规模的无序膨胀。
此后不久，“国十条”等房市调控新政出台，更令地方融资平台的中长期债务风险造成隐忧。在目前的运转模式下，几乎所有的地方投融资平台都得依靠未来的土地出让收益来偿还银行债务。
银行贷款的收紧，一方面会对短期调控有影响，主要是对贷款流动性的影响；如果调控持续，会有长期的影响，造成平台债务风险。
根据规划，花山生态新城的整个区域建设可用地达20平方公里，今后三年将投入265.29亿，实施12大方面的建设。其中现辖区内农民安置就有116.79亿投入。
“仅今年就需安置1万人，未来三年则要安置3.5万人。”花山公司办公室主任常青告诉记者，基础设施的投入也需40亿，其中长达15.2公里的主干道花山大道就需要投资20亿。
救命稻草涉农资金
“目前花山生态新城项目的投资来源主要是两大块：项目公司资本金和银行授信支持。”王含冰指出。项目公司资本金，包括花山公司注册时由湖北联发投注入的7亿元现金，及其他出资，如设立子公司时仍由湖北联发投提供的资金支持。银行授信支持，来自两级授信主体的信贷额度的组合，即一部分通过联发投争取的银行授信，另一部分通过项目公司与银行的合作协议。
“年初银监会收紧信贷资金后，传统渠道的信贷融资基本已经被停掉，但还有一根‘稻草’在。”王含冰说，由于农发行、农商行等有涉农信贷政策的支持，并正在寻求业务转型，公司项目就与他们积极合作。
转型前，涉农政策性银行，过去80%以上的业务都是为粮棉油收储提供信贷支持，但现在更多的业务正在寻求商业性或准政策性机会。
农发行江夏支行的一位人士对记者说，目前农发行一直在优化支行自身信贷资产结构，开办支持县域经济发展信贷业务。自2004年开展转型尝试后，其盈利能力从2003年亏损587万元，到2009年跃为盈利3143万元。
“现有一半信贷流出投入到新农村和新型城镇化的建设领域。”这位人士说，针对新型城镇化的发展思路，银监会刚确立中国农业发展银行等为试点，探索涉农银行的业务转型模式。
作为“涉农银行中的国开行”，农发行的监管模式一直都有争议。银监会系统一位人士坦言，农发行不是归银监会一家监管，国务院有政策财政部会有管理，发改委还有控制。
“花山项目建设时间紧、建设期资金投入量大，花山公司仅靠自有资金难以安排足够的建设资金。”洪山区政府的官员表示，经花山公司股东会决定，由花山公司向中国农业发展银行融资30亿元人民币，用于该项目建设。后者以“新农村示范区建设项目”的名义提供贷款。
另一方面，本地涉农银行亦成为花山项目的积极融资方。
去年9月在武汉市农村信用社基础上成立的武汉农村商业银行，即在去年组织了全省的78家（农信社）社团单位共同签署了社团（贷款）协议，为花山生态新城项目贷款10亿元。
而记者了解到，鉴于金融信贷政策的变化，地方政府越来越倾向于建立更多的本地金融机构，为地方项目寻求可靠的资金支持。
宅基地置换加大收益保障
除了涉农资金等短期融资支持，湖北联发投亦在寻求对于中长期债务风险的解决之道。
“根据新城项目所在地属于远城区的情况，我们不再寻求通过基础设施打包贷款的方式进行融资，而是通过宅基地置换的方式。”王含冰对记者表示。
传统土地抵押贷款融资模式下，融资平台的项目还款保证由两部分组成：一是土地抵押，由当地土地储备中心作储备贷款；二是政府的增信，即由地方政府提供财政担保的方式来为融资债务风险兜底。“花山项目则划断了政府财政和融资平台之间直接的风险联系。”王含冰表示，其信用担保来自联发投，而其还款保证，则通过宅基地置换后的土地出让收益来确定。
记者从洪山区政府相关部门了解到，花山新城项目进行土地整理并归还安置房建设用地后，通过宅基地置换大约能节约出来70%的土地，节余的可出让土地面积达到7800亩。
这部分土地，将委托花山公司进行收储并依法办理出让事宜，其土地出让金收入扣除应上缴国家规费后由区政府支配的部分，全额返还给花山公司支配使用，用于该项目建设支出以及归还该项目银行贷款。
而根据花山公司的运营思路，腾退后的宅基地多余部分的出让收益中，一部分用来覆盖农民拆建费用、以及还建房修建、污水处理和其他基建，一部分作为财务费用，主要是银行贷款利息，最后一部分就是公司收益，收益中大部分再来用作项目的滚动开发。
根据花山镇政府的《花山镇花山生态新城拆迁赔偿相关细则》，一般老百姓房屋，按照每平米639元的价格补偿，房屋宅基地按每平米1500元；而置换后还建房的购买价格则是1200元一平米。“目前东湖高新区内，每亩土地的出让价已经达到300-400万元。”东湖高新管委会的一位人士告诉记者，花山新城建成后，可期望土地出让收益将高于目前的情况。
如根据东湖高新区目前的土地出让市价计算，东湖高新区目前每平米出让价达4500-6000元。如通过置换取得的宅基地成本为每平米1500元，差价至少有3000元。
联发投内部人士透露，目前的拆迁综合成本约为40亿，其中10亿是公司的自有资本，而30亿则来自农发行的贷款支持。而根据目前的征迁建设成本，未来的回报将颇为可观。
湖北省国资委人士表示，由于联发投是省级层面上的融资平台，但省政府、武汉城市圈各市政府、以及6大央企都进行了现金出资，因此很难归属到哪一级政府担保，而是相对独立的市场项目运作主体。
“公司是省级平台，人、财、物等资源集中在武汉市，没有具体的隶属关系，洪山区政府虽然提供支持，但财力有限，这逼着我们用市场化运作的方式去寻找出路。”王含冰说。
文章来源：http://finance.qq.com/a/20100525/001215_1.htm
相关资讯：湖北省武汉市2014年征地区片综合地价
(责任编辑：admin)
