【观点概述】

　　当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第三条、第五条的规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。故《协议书》中约定的安置房面积应为建筑面积。

【检索主词】

　　一级检索词：征收拆迁

　　二级检索词：合同条款 真实意思  建筑面积 

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2018）最高法行申2068号

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)李晚和，男，1958年7月19日出生，汉族，住山西省高平市。

　　委托代理人王金龙，北京在明律师事务所律师。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）高平市人民政府。住所地高平市长平西街46号。

　　法定代表人邹树琦,该市人民政府市长。

　　原审第三人高平市北城街街道办事处。住所地高平市迎宾路21号。

　　法定代表人王路，该办事处主任。

　　原审第三人高平市北城街街道办事处城北社区委员会。住所地高平市长平东街527号。

　　法定代表人王小金，该居委会主任。

　　再审申请人李晚和因诉被申请人高平市人民政府、第三人高平市北城街街道办事处（以下简称北城街道办事处）、高平市北城街街道办事处城北社区居委会（以下简称城北社区居委会）房屋征收补偿一案，不服山西省高级人民法院（2017）晋行终687号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员张志刚、审判员董保军、审判员仝蕾参加的合议庭。对本案进行了审查，现已审查终结。

　　山西省长治市中级人民法院一审查明，2013年10月15日，高平市人民政府印发了《高平市房屋征收及安置补偿暂行规定》。2013年10月22日，北城街道办事处制作了《关于丹河张家坡桥至长平桥段城市房屋征收及安置补偿实施方案》，其中“五、房屋征收办法及面积补偿标准”规定，被征收人选择房屋产权调换方式的，按合法建筑面积计算；庭院式房屋按合法建筑面积1：1.2的标准折算，……，院内空地面积按10：1的标准折算。按合法占地面积折算：庭院式房屋按合法占地面积1：1.5的标准折算。2013年10月27日，李晚和与高平市人民政府委托的北城街道办事处和城北社区居委会签订了《房屋征收与安置补偿协议书》，其中，李晚和被征收房屋占地面积为195.75㎡（无公摊），置换标准为1：1.5，应置换293.63㎡。本协议自签订之日起具有法律效力，双方不得违约。2017年2月20日，李晚和在《选房结果确认书》上签名。因调换面积是否包括公摊面积，李晚和与高平市人民政府发生争议，于是诉讼至该院。

　　山西省长治市中级人民法院一审认为，本案属于行政诉讼的受案范围。李晚和与高平市人民政府委托的北城街道办事处和城北社区居委会虽于2013年10月27日签订了《房屋征收与安置补偿协议书》，但在交付房屋时，因调换面积是否包含公摊面积，对协议产生不同的理解，而产生争议。李晚和于2017年2月10日向该院提起行政诉讼，请求解决该争议，未超过法律规定的起诉期限。从协议的整体内容上看，置换的293.63㎡，认定为包括公摊面积在内更为合理。李晚和的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决驳回李晚和的诉讼请求。

　　李晚和不服一审判决，上诉上诉。山西省高级人民法院二审认为，本案争议的焦点是：李晚和的安置房是按建筑面积计算，还是按套内建筑面积计算，即李晚和的安置房面积中是否包括公摊面积。一、根据《房屋征收与安置补偿暂行规定》、《房屋征收及安置补偿实施方案》的规定，李晚和的安置房面积应按建筑面积计算。2013年10月15日，高平市人民政府印发了高平市人大常委会审议通过的《高平市城市房屋征收及安置补偿暂行规定》（高政发〔2013〕15号）。2013年10月22日，北城街道办事处制定了《关于丹河张家坡桥至长平桥段城市房屋征收及安置补偿实施方案》（北办字〔2013〕56号）。上述《暂行规定》与《实施方案》明确，被征收房屋建筑面积和使用性质以房屋所有权证标注的建筑面积和使用性质为准。对未经登记的合法建筑，按实测建筑面积予以补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。货币补偿按照被征收房屋的区位、用途、结构形式、建筑面积、装饰装修等因素，由具有资质的房地产价格评估机构实地评估确定。选择房屋产权调换的，庭院式房屋按合法建筑面积1：1.2的标准折算，单元式楼房按合法建筑面积1：1的标准进行置换。《实施方案》在《暂行规定》的基础上增加了按合法占地面积补偿方式，选择按该种方式补偿的，庭院式房屋按合法占地面积1：1.5的标准进行折算。根据以上《暂行规定》和《实施方案》的规定，李晚和被征收的房屋面积与所置换的房屋面积均是按建筑面积计算，而不是按套内建筑面积计算。二、根据《房屋征收与安置补偿协议书》、《选房结果确认书》的约定，李晚和的安置房面积为建筑面积。李晚和与北城街道办事处和城北社区居委会签订的《新北小区房屋征收与安置补偿协议书》第一条约定，李晚和房屋所置换的面积为产权调换面积。依据《房产测量规范》的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。由于《房屋征收与安置补偿协议书》中约定的房屋产权面积意思表示明确，不存在两种以上解释，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案李晚和的安置房产权面积应按通常理解予以解释，即建筑面积。李晚和在已经与北城街道办事处和城北社区居委会签订《房屋征收与安置补偿协议书》，双方约定明确的情况下，主张本案应参照“丹河十米拆迁”12户居民的拆迁协议，理由不足。李晚和签字确认的《新北小区安置户选房结果确认书》也明确约定，李晚和所选房屋面积为建筑面积，而不是套内建筑面积。三、根据房屋使用需要和法律规定，李晚和的安置房面积包括公摊面积。本案李晚和的安置房除了专有部分以外，还包括设备井、过道楼梯、电梯、管道等共有部分，这些共有部分是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。据此，公摊作为房屋的共有产权部分，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，李晚和无权选择仅置换房屋的专有部分，而放弃共有部分。综上，李晚和的安置房面积是指建筑面积，其中包括公摊面积。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二审判决驳回上诉，维持原判。

　　李晚和向本院申请再审，请求撤销山西省高级人民法院作出的（2017）晋行终687号行政判决书；由最高人民法院对本案再审或指令山西省高级人民法院再审；一、二审诉讼费判由被申请人承担。其申请再审的理由如下：二审法院依据《高平市城市房屋征收与安置补偿暂行规定》、《关于丹河张家坡桥至长平桥段城市房屋征收及安置补偿实施方案》、《房屋征收与安置补偿协议书》和《选房结果确认书》，将案涉安置房面积认定为建筑面积，证据不足，事实认定错误。本案的争议焦点为销售计价的问题而非商品房天然是否包括共有部分（公摊）问题，二审法院混淆了“商品房天然包括共有面积（公摊）”和“安置房按何种方式销售计价”两个概念。再审申请人的被拆迁房屋没有共有部分，只有专有部分，即不包括公摊，按公平原则，除非特别约定，按协议交付的面积应当不包括共有部分。本案双方采取产权调换的安置补偿方式，本质上就是再审申请人在总价款确定的情况下（总价款为再审申请人原有的庭院式住宅价值）购买被申请人多少面积商品住宅的问题。根据安置协议，双方约定被申请人应当交付的面积为再审申请人占地面积的1.5倍，如果将该置换面积认定为包括共有部分，那就是以安置房的建筑面积作为计价依据，明显价格不合理，侵犯再审申请人的合法财产权益。本案中，“丹河沿岸十米拆迁”项目涉及的新北小区十二户拆迁户以及居委会主任王小军的实际拆迁安置对本案有实际参考价值，法院应当予以参考作为认定双方争议的根据。双方约定的《补偿安置协议》属于格式条款合同，按何种方式销售计价应当是两种以上解释，而不存在通常解释。二审法院判决书将案涉安置房面积认定为建筑面积主要证据不足，构成认定事实、适用法律错误，侵犯了再审申请人的合法财产权益。

　　本院经审查认为，本案的争议焦点是再审申请人与北城街道办及城北居委会签订的《新北小区房屋征收与安置补偿协议书》（以下简称《协议书》）约定的安置房面积是建筑面积还是套内建筑面积。

　　本案《协议书》由双方自愿签订，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第三条、第五条的规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。故《协议书》中约定的安置房面积应为建筑面积。而且，经再审申请人签字确认的《新北小区安置户选房结果确认书》中也明确，再审申请人所选安置房的房屋面积为建筑面积，而不是套内建筑面积。

　　从对房屋的实际使用需要看，安置的房屋为高层单元式住宅，必然存在与他人共同使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间等。这些公用配套设施与整栋住宅构成不可分割的整体，是产权人正常使用房屋不可或缺的部分，且产权人对该共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《协议书》的约定,再审申请人的安置房为高层单元式住宅,其安置房屋面积理应包括共有部分面积。再审申请人的申请再审理由，于法无据，本院不予支持。一、二审判决并无不当。

　　综上，李晚和的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
 

　　驳回李晚和的再审申请。
 

审判长　　张志刚　

审判员　　董保军　

审判员　　仝　蕾　

二〇一八年五月二十四日

法官助理　　苏志权　

书记员　　袁正明　

来源：https://mp.weixin.qq.com/s/44UrQMiDvMPE4ky5K_L3Tw

110平米房屋到手仅剩61平米，回迁安置房要这样更惨……：https://mp.weixin.qq.com/s/eHatbWg-mDBZdHtTfwVruQ

　　《拆迁协议书》中约定的还建房房面积，如果没有明确说明，就会被法院视为是建筑面积，包含公摊面积。所以，签订《拆迁协议书》时，建议所有人都来较真，要求《拆迁协议书》明确注明：还建房面积是【套内建筑面积】，再补一句【不包括公摊面积】。另外，坚持要求签订《拆迁协议书》的当场，就要拿走一份《拆迁协议书》原件。否则拒绝签字。这个问题，可能会导致拆迁户还建房面积缩水25%，损失不小，有必要高度重视。