案情：
李某系A县城市规划区内的被征地农民。但住宅建于上世纪80年代，办有集体土地使用证。2010年A县因城市发展，需要征收李某的住宅，就征收该房屋的补偿适用《土地管理法》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的问题，发生了争议。
评析：
有人认为，李某的住宅应当按集体土地进行补偿。理由有两点：一是从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁在性质上属征地拆迁的范畴，应适 用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。二是李某的宅基地在性质上是农民基于集体经济组织成员身份的福利保障，非本集体经济组织成员不享有该项权利。而 国有土地使用权是用地者通过法定程序和支付相关税费依法取得，大多数是有偿的。集体土地上所建的房屋和国有土地上建的房屋在土地所有权性质、所有权主体、 土地管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，适用范围为“国有土地上的房屋”。李某房屋占用的是集体土地，并 不具有直接的参照性，如予以参照将会导致拆迁程序和拆迁标准的混乱。故对李某房屋的补偿，应当适用《土地管理法》等相关法律、法规的规定。
但笔者认为，对李某的住宅应当参照国有土地进行补偿。理由是：李某房屋所在地区已城镇化，李某原有承包地也被征收，其用于农村生产生活的生产资料已消失，城镇居民的身份已经确定，无法再享受宅基地的分配权。此时，李某的房屋应当视为国有土地上的城镇房屋。
2005年10月12日《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定，行政机关征收农村集体土地后，被征土地上的原农村居民对房屋仍享有所 有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
2011年3月17日中纪委办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》，明确要求在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。
2011年8月7日《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释(2011)20号第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。（补充法律条文）
因此，本案中应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》对李某进行补偿。
作者单位：四川省苍溪县国土资源局
来源：http://www.360doc.com/content/13/0410/18/7293128_277416925.shtml
【司法解释】
最高人民法院行政审判庭
关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复
（2005年10月12日 法[2005]行他字第5号）
重庆市高级人民法院：
你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
此复。
附录：
重庆市高级人民法院
关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局
责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示
（2005年1月5日 [2004]渝高法行示字第47号）
最高人民法院：
我院受理的赵建请求撤销重庆巾沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定请示-案，经本院审判委员会研究，对农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予补偿安置，现拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿形成不同意见，特向贵院请示。
一、案件的由来和审理经过
赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局（下称沙区国土局）责令其拆除房屋交出土地行政决定一案，已由庆市沙坪坝区人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48号行政判决。维持了沙区国土局的行政决定。赵建不服该行政判决，于2004年2月1日向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经立案审查后，于2004年9月9日就本案的有关法律适用问题向本院提出请示，本院审判委员会于2005年2月5日进行了研究，决定上报贵院请示。
二、案件的事实和双方当事人争议的焦点
（一）案件事实
赵建原系沙坪坝区覃家岗镇马房湾村村民，1984午赵建即在先沙坪坝区大杨公桥118号处的集体土地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。1993年4月5日，沙区国土局在赵建的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地，但该局填发给赵建的渝沙覃集建（93）字第5880号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵建的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。同年4月10日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会填发给赵建的沙字第14682号《乡村房屋所有权证》载明其房屋种类为：商业282．47平方米，住宅170平方米。
1994年9月6日，重庆市人民政府以重府地（1994）309号批复，同意征用童家桥及马房湾村全部土地204580平方米，将马房湾村630名社员“农转非”。1996年12月，赵建转为了城镇居民户口，但仍以其所建房屋从事个体经营，其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》未作变更。
2002年6月20日，重庆市人民政府以渝府[2002]374号文件批复，同意将杨梨路地块的国有土地使用权出让给重庆宏坤物业发展有限公司作为住宅小区建设用地，赵建的房屋在该公司的用地范围内，赵建要求该公司提供门面房安置其非住宅．双方未达成协议。
2003年6月25日，沙区国土局作出了《关于赵建拆迁安置的方案》，并于次日送达赵建。其主要内容是：按《重庆市征地补偿安置办法》的规定，对赵建可安置住房-套（二室一厅），建筑面积为40平方米；对其房屋中非住宅部分，依照《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，按重置价格计算补偿费后，建筑物归国家所有，搬迁损失费按所搬迁设备折旧净值的15-20％计算。
同年6月30日，沙区国土局作出沙国土监告字[2003]第3号《听证告知书》告知赵建：对其拒不签订拆迁安置协议的行为，拟依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，作出限期拆除房屋交出土地的行政决定；在该局作出正式行政决定前，其有权申请听证：赵建于7月1日收到《听证告知书》后，未申请听证。7月4日，沙区国土局即对赵健作出了《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。赵建收到该决定后，即向重庆市沙坪坝区人民政府申请复议，该府于8月25日作出沙府行复字[2003]2号《行政复议决定书》，对沙区国土局作出的行政决定予以维持。赵建仍不服，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销沙区国土局作出的《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。
（二）诉讼双方争议的焦点
1、赵建认为其房屋所属土地在1994年被重庆市人民政府批准征用后，土地性质已变更为国有，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定按城镇房屋进行拆迁安置，而不能适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定。而沙区国土局则认为，虽然赵建的房屋所属土地在1994年即被政府征用，但由于各种原因未对其进行拆迁安置补偿，其性质仍为农村集体上地征地拆迁，不能适用城镇房屋拆迁的相关规定。
2、沙区国土局提出的《关于赵建拆迁安置的方案》是否符合法律的规定。赵建提出即使按照乡村房屋集体土地的性质进行征用，适用重庆市政府55号令《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，“重置价格”也应当是其重新创办相同规模的旅馆所需要的费用，能使其在征地安置补偿后，基本保持征地前的生活水平。而沙区国土局则认为，“重置价格”是按修砖墙房屋的价格上浮50％计算，即按300元／平方米补偿。
3、关于本案是否适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定的问题（注：该《条例》第四十五条：“违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征用土 地的，由县级以上人民政府的土地行政管理部门责令其交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”）。赵健认为适用该条规定的前提是当事人有阻碍征 地的行为，其与拆迁人之间未达成拆迁补偿安置协议的原因系沙区国土局提供的安置方案补偿标准太低，其没有阻碍征地的行为，不应适用该条规定。沙区国土局则 认为，赵建不同意该局《关于赵建拆迁安置的方案》，拒不交出土地，严重影响了该土地上的建设工程进度，即是阻碍征地的行为。
三、本院审判委员会意见
本院审判委员会经讨论认为，要解决本案中赵建的房屋采用何种标准予以补偿所涉及的法律适用问题，首先应明确此种情形下是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关 规定，按城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿。若参照城市房屋拆迁补偿标准对赵建的房屋进行补偿，则赵建的房屋中商业用房部分自然应按非住宅标准给予补偿：若按农村征用土地建筑物的补偿标准予 以补偿，因相关的土地管理法律、法规没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题，故实际操作中缺乏相应的法律、法规依据。为此形成两种意见：
第一种意见认为，对赵建的房屋应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。理由是：赵建的房屋所在土地1994年即被国家征用，相关部门直至2002年才予以拆迁补偿，其房屋所在地区早已城市化，土地的性质事实上已变为城镇国有土地，赵建的房屋应视为国有土地上的城镇房屋。沙区国土局仍适用征地时的补偿标准对赵建安置住宅，并对其房屋中商业用房部分也依照《重庆市征地补偿安置办法》按“重置价格计算”补偿300元／平方米明显偏低，加之目前的法律、法规对集体土地上的商业用房如何补偿无明确标准，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿。
第二种意见认为，对赵建的房屋拆迁安置在性质上仍属于征地拆迁，不应参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以补偿。理由是：从我国目前的法律、法规来看，农 村集体土地上的房屋拆迁在性质上属征地拆迁的范畴，应适用土地管理法有关征地补偿安置的规定。因农村的房屋和城市房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地 管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，如予以参照将会导致政府制定的补偿标准随意性大、拆迁程序和拆迁 标准混乱。赵建的房屋虽在征地时未予及时拆迁补偿，但并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。
审判委员会倾向于第二种意见，但均认为由于各地在建设征用农村集体土地的过程中先征地，用地时才予以拆迁补偿的情况带有一定的普遍性，此类补偿纠纷引发的行政争议不可避免，司法审查中解决此类问题到底怎样适用法律，各地掌握的标准和做法不统一，现有法律、法规不明确。
四、请示的问题
经本院审判委员会讨论决定，就如下问题请示：
农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准时住房和商业用房进行补偿?
请批示。
文章来源：http://www.110.com/ziliao/article-165829.html
关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知
（2011年3月17日 中纪办﹝2011﹞8号）
各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团纪委、监察厅（局）：
近年来，各地认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，严格执行农村集体土地征收和城市房屋拆迁法律法规和政策规定，不断完善征地拆迁补偿机制，努力做好群众 工作，征地拆迁状况总体是好的。但随着城市化进程推进，征地拆迁规模不断扩大，一些地方仍然存在违法违规强制征地拆迁问题，个别地方甚至发生因违法违规强 制征地拆迁致人伤亡事件，造成了恶劣的社会影响，严重危害群众利益，损害党和政府形象。各级纪检监察机关要按照十七届中央经委第六次全会的部署，切实加强 对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护群众利益，促进科学发展和社会和谐稳定。现通知如下。
一、加强监督检查，保证《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻执行
2011年1月21日国 务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。《条例》规定，取消行政强制拆迁，申请 司法强制执行；先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁；明确征收补偿标准和公共利益范围；被征收人有权请求行政救济和司法救济等，为保障被征收人的合法 权益提供了依据。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门认真学习宣传、贯彻执行《条例》精神，按照规定的征收范围、 补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该项配套完善 的尽快配套完善。对《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要重新组织论证，由人民法院裁定是否强制执行。
二、推动完善政策，切实维护被征地拆迁农民的合法权益
要督促有关地方政府和部门严格按照《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电﹝2010﹞15号 要求，进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。要督促认真落实补 偿安置政策规定，做到先安置后拆迁，住房安置要充分考虑农民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题；房屋拆迁要按照建筑重置成本补 偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相 适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。
三、强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责
要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，加强和改进群众工作，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥 善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要对有关地方政府履行征地拆迁主体责任任情况进行监督检查，督促严格审批征地拆迁项目，认 真履行公告、告知、听证等程序，加强管理监督，依法依规进行征地拆迁。要对有关部门履行职责情况进行监督检查，督促住房城乡建设部门严格拆迁许可证的审批 管理，加强对国有土地上房屋征收与补偿工作的监管；督促国土资源部门严把新上项目用地预审关，加强对农村集体土地征收和房屋拆迁工作的监管；督促农业部门 严格农村集体土地征地补偿费分配使用情况的监管。要建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。
四、严肃查办案件，严格追究有关责任人的责任
加大查办违法违规强制征地拆迁案件的力度，重点查处采取中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式 强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的， 因工作不力、简单粗暴、失职渎职引发恶性事件和群体性事件的，对违法违规征地拆迁行为不制止、隐瞒不报、压案不查的，要严肃追究有关领导人员的责任。涉嫌 犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。对征地拆迁中官商勾结、权钱交易的，要发现一起、查处一起，绝不姑息。
五、加大宣传力度，正确引导社会舆论
要加大对《条例》等有关法律法规和政策规定的宣传力度，注意加强对征地拆迁社会舆情的分析研判，建立快速的应对机制。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和 谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道，加强对社会舆论的正确引导。对社会广泛关注的违法违规强制征地拆迁典型案件，及时公布查处结果。对群众反 映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切，避免出现过度炒作等不利局面。
中共中央纪委办公厅
监察部办公厅
2011年3月17日
法释(2011)20号：城市规划区内的房屋拆迁参照国有土地房屋补偿标准执行
【发布单位】最高人民法院
【发布文号】法释〔2011〕20号
【发布日期】2011-08-07
【生效日期】2011-09-05
【失效日期】-----------
【所属类别】国家法律法规
【文件来源】人民法院报
关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定
(法释〔2011〕20号)
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》已于2011年5月9日由最高人民法院审判委员会第1522次会议通过，现予公布，自2011年9月5日起施行。
二○一一年八月七日
为正确审理涉及农村集体土地的行政案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。
第一条 农村集体土地的权利人或者利害关系人（以下简称土地权利人）认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
第二条 土地登记机构根据人民法院生效裁判文书、协助执行通知书或者仲裁机构的法律文书办理的土地权属登记行为，土地权利人不服提起诉讼的，人民法院不予受理，但土地权利人认为登记内容与有关文书内容不一致的除外。
第三条 村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。
农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，对涉及农村集体土地的行政行为不服的，过半数的原集体经济组织成员可以提起诉讼。
第四条 土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。
第五条 土地权利人认为土地储备机构作出的行为侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或使用权的，向人民法院提起诉讼的，应当以土地储备机构所隶属的土地管理部门为被告。
第六条 土地权利人认为乡级以上人民政府作出的土地确权决定侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或者使用权，经复议后向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法受理。
法律、法规规定应当先申请行政复议的土地行政案件，复议机关作出不受理复议申请的决定或者以不符合受理条件为由驳回复议申请，复议申请人不服的，应当以复议机关为被告向人民法院提起诉讼。
第七条 土地权利人认为行政机关作出的行政处罚、行政强制措施等行政行为侵犯其依法享有的农村集体土地所有权或者使用权，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法受理。
第八条 土地权属登记（包括土地权属证书）在生效裁判和仲裁裁决中作为定案证据，利害关系人对该登记行为提起诉讼的，人民法院应当依法受理。
第九条 涉及农村集体土地的行政决定以公告方式送达的，起诉期限自公告确定的期限届满之日起计算。
第十条 土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。
第十一条 土地权利人以土地管理部门超过两年对非法占地行为进行处罚违法，向人民法院起诉的，人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。
第十二条 征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。
征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
第十三条 在审理土地行政案件中，人民法院经当事人同意进行协调的期间，不计算在审理期限内。当事人不同意继续协商的，人民法院应当及时审理，并恢复计算审理期限。
第十四条 县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：
（一）征收土地方案已经有权机关依法批准；
（二）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；
（三）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行；
（四）符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。
人民法院对符合条件的申请，应当裁定予以受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。
第十五条 最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
附录：《中华人民共和国物权法》第四十二条：
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
